Auf dieser Seite finden Sie eine kleine Auswahl aktueller Rechtsprechungen sowie verständliche Erläuterungen rund um das Thema Immobilien. Sie erhalten einen ersten Einblick in meine vielfältigen und komplexen Tätigkeitsbereiche und können sich zugleich über wichtige Grundlagen und Entwicklungen informieren.

Bauliche Veränderung - BGH Urteil vom 18.07.2025

Eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) liegt vor, wenn Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum vorgenommen werden, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen und die Wohnanlage dauerhaft verändern.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 18. Juli 2025 (Az. V ZR 29/24) klargestellt, dass eine bauliche Veränderung nicht zwingend einen Eingriff in die Bausubstanz erfordert. Auch eine auf Dauer angelegte Maßnahme, die das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage wesentlich verändert, kann bereits als bauliche Veränderung gelten.

Solche Maßnahmen bedürfen grundsätzlich eines vorherigen Beschlusses der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Fehlt ein entsprechender Beschluss, kann die Gemeinschaft in der Regel die Beseitigung oder den Rückbau der Maßnahme verlangen.
 

Beschlusssammlung – Überblick für Wohnungseigentümer

Die Beschlusssammlung ist ein zentrales Dokument innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). In ihr werden sämtliche Beschlüsse der Eigentümerversammlungen sowie gerichtliche Entscheidungen, die die Gemeinschaft betreffen, chronologisch dokumentiert.

Die Führung einer Beschlusssammlung ist seit dem 1. Juli 2007 gesetzlich vorgeschrieben und wurde mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes eingeführt. Ziel ist es, mehr Transparenz in Wohnungseigentümergemeinschaften zu schaffen und wichtige Entscheidungen dauerhaft nachvollziehbar festzuhalten.

Die Führung der Beschlusssammlung gehört zu den gesetzlichen Aufgaben des Verwalters. Wohnungseigentümer haben das Recht, jederzeit Einsicht in die Beschlusssammlung zu nehmen. Eine ordnungsgemäß geführte Beschlusssammlung trägt wesentlich zu einer transparenten und rechtssicheren Verwaltung der Immobilie bei.

Digitale Eigentümerversammlung

Mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes zum 1. Dezember 2020 wurde es möglich, Eigentümerversammlungen auch online oder in hybrider Form durchzuführen. Voraussetzung ist jedoch ein entsprechender Beschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE).

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zudem mit Urteil vom 8. März 2024 (Az. V ZR 80/23) klargestellt, dass rein virtuelle Eigentümerversammlungen zulässig sein können, wenn die Teilnahme aller Eigentümer technisch möglich und die ordnungsgemäße Durchführung der Versammlung gewährleistet ist. Voraussetzung bleibt jedoch eine entsprechende Beschlussgrundlage der Eigentümergemeinschaft.

Jahresabrechnung seit WEG Reform vom 01.12.2025

Bei der Jahresabrechnung steht nun vor allem die Beschlussfassung über die Abrechnungsspitzen im Mittelpunkt, nicht mehr die rechnerische Gesamtabrechnung. Die Eigentümerversammlung beschließt über die Nachzahlungen oder Guthaben der einzelnen Wohnungseigentümer.

Die Jahresabrechnung stellt die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) für das jeweilige Wirtschaftsjahr dar.

GdWE - WEG: Begriffliche Unterscheidung

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bildet die rechtliche Grundlage für Wohnungseigentum in Deutschland. Es regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer sowie die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) bezeichnet dagegen die tatsächliche Gemeinschaft aller Eigentümer innerhalb einer Wohnanlage. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020 ist diese Gemeinschaft selbst rechtsfähig. Das bedeutet, dass die GdWE beispielsweise Verträge abschließen, Eigentum erwerben oder auch vor Gericht auftreten kann.

Vereinfacht gesagt:
Das WEG ist das Gesetz, während die GdWE die konkrete Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eines Gebäudes oder einer Wohnanlage beschreibt.

Grundsteuerreform seit dem 01.01.2025

Die Grundsteuer wird nun nicht mehr auf Basis der alten Einheitswerte, sondern anhand eines neu berechneten Grundsteuerwerts der Immobilie ermittelt. Die Steuer berechnet sich nun aus Grundsteuerwert, Steuermesszahl und dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde.

Zusätzlich können Kommunen seit 01.01.2025 eine sogenannte Grundsteuer C für baureife, unbebaute Grundstücke erheben, um die Nutzung von Bauland zu fördern.

priviligierte bauliche Maßnahmen

Als privilegierte bauliche Maßnahmen bezeichnet man bestimmte bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum, auf die einzelne Wohnungseigentümer einen gesetzlichen Anspruch haben. Diese Regelung wurde mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes zum 1. Dezember 2020 eingeführt.

Zu den privilegierten Maßnahmen gehören insbesondere bauliche Veränderungen, die dem Einbruchschutz, dem barrierefreien Ausbau, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität (z. B. Glasfaser) dienen. Seit dem 17.10.2024 gehören ebenfalls Steckersolargeräte (Balkonkraftwerkte) dazu.

Die Eigentümergemeinschaft kann solche Maßnahmen grundsätzlich nicht verhindern, wenn ein Eigentümer sie auf eigene Kosten durchführen möchte. Voraussetzung ist jedoch, dass die Umsetzung ordnungsgemäß mit Beschluss erfolgt und das gemeinschaftliche Eigentum nicht unzumutbar beeinträchtigt wird.

Untervermietung - BGH Urteil vom 28.01.2026

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 28. Januar 2026 (Az. VIII ZR 228/23) klargestellt, dass ein Mieter nur dann Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung hat, wenn ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 BGB vorliegt.

Eine Untervermietung zur reinen Gewinnerzielung stellt nach Auffassung des Gerichts kein solches berechtigtes Interesse dar. Vermieter können daher die Zustimmung verweigern, wenn durch die Untervermietung ein deutlicher Gewinn erzielt werden soll.

Verwalterbestellung

Die Bestellung eines Verwalters erfolgt durch Beschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) in der Eigentümerversammlung. Der Verwalter übernimmt die organisatorische und rechtliche Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und setzt die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft um.

Die Bestellung ist gesetzlich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Seit der Reform im Jahr 2020 haben Wohnungseigentümer grundsätzlich einen Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

Neben dem Bestellungsbeschluss wird in der Regel auch ein Verwaltervertrag abgeschlossen, der Aufgaben, Vergütung und Laufzeit der Verwaltung festlegt. Die Bestellung kann zeitlich befristet erfolgen und muss bei Ablauf erneut durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft bestätigt werden.

Verwalterwechsel

Ein Wechsel des Hausverwalters sollte gut vorbereitet werden. Grundlage ist in der Regel ein Beschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) über die Abberufung des bisherigen und die Bestellung eines neuen Verwalters.

Wichtig sind dabei insbesondere:

• Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung
• Kündigung des bestehenden Verwaltervertrags, sofern erforderlich
• Vollständige Übergabe aller Verwaltungsunterlagen und Kontoinformationen
• Anpassung von Bankvollmachten und Verträgen
• Information an Eigentümer und Dienstleister

Ein strukturierter Übergang stellt sicher, dass die Verwaltung der Immobilie ohne Unterbrechung weitergeführt werden kann.

Zertifizierter Verwalter – kurz erklärt

Ein zertifizierter Verwalter ist eine Person, die ihre fachliche Qualifikation für die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften durch eine Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer (IHK) nachgewiesen hat. Die rechtliche Grundlage hierfür bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Die Prüfung bestätigt, dass der Verwalter über ausreichende Kenntnisse in den Bereichen Wohnungseigentumsrecht, kaufmännische Verwaltung, technische Grundlagen sowie Organisation der Eigentümergemeinschaft verfügt. Ziel ist es, eine fachkundige und ordnungsgemäße Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften sicherzustellen.

Seit der Reform zum 01.12.2020 des Wohnungseigentumsgesetzes haben Wohnungseigentümer grundsätzlich einen Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.